Наполегливо рекомендуємо будь-який проект договору оренди перед укладанням віддавати на аудит юристу. Але… Так часто буває що до моменту остаточного вибору об’єкта оренди приходиться переглядати не одне приміщення і кожного разу звертатися до юриста не завжди зручно. Тому, ми хочемо акцентувати вашу увагу, як потенційного орендаря, на основних моментах, які слід оцінити при виборі об’єкта оренди.

З питань правового аудиту договорів телефонуйте нам за номером: +38 (095) 546 07 05

Право власності та право суборенди

Оренда офісу в Сумах це явище повсякденне, адже здійснювати більшість видів господарської діяльності без офісного приміщення практично неможливо. Дуже важливо щоб ваш потенційний орендодавець був власником майбутнього об’єкта оренди. Як це перевірити? Для цього вам потрібен доступ до реєстру речових прав на нерухоме майно. Отримати витяг з цього реєстру ви можете самостійно, якщо маєте електронний підпис. Ось посилання на сайт який дає доступ до реєстру: https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1

Пошук ви зможете здійснити у тому числі і за адресою об’єкту. Також, в Сумах, витяг з реєстру ви можете отримати у нотаріуса. З реєстру ви отримаєте інформацію про зареєстроване право власності на об’єкт оренди, наявність або відсутність іпотеки, арештів, інших прав оренди на об’єкт, а також зможете співставити площу та інші складові майбутнього об’єкта оренди з реєстраційними даними. Якщо ж об’єкт відсутній в реєстрі то попросіть потенційного орендодавця провести реєстрацію прав на об’єкт відкривши відповідний розділ у реєстрі.

Окремо хочемо акцентувати увагу на суборенді. Обов’язково ознайомтесь з умовами основного договору оренди. Так ви дізнаєтесь чи є у орендаря право на передачу об’єкта у суборенду та про те, який документ підтверджує дозвіл власника на передачу такого об’єкта в суборенду. Крім того, зверніть увагу на строк дії основного договору, так як зі спливом строку дії основного договору оренди припиниться і право суборенди.

Цільове призначення

Подбайте про те щоб цільове призначення оренди офісу охоплювало всі види діяльності, які ви маєте намір здійснювати в орендованому приміщенні. Що стосується суборенди то цільове використання при суборенді не може охоплювати більше видів діяльності ніж це зазначено в основному договорі оренди.

Крім того, перевірте чи не існують перешкоди у доступі до об’єкту оренди.

Такими перешкодами можуть бути:

• встановлені орендодавцем обмеження в користуванні приміщенням. Обмеження можуть встановлюватися певними правилами, які розробив орендодавець, а в договорі оренди буде тільки посилання на них;
• встановлені шлагбауми, кодові замки;
• необхідність проходу до офісу через чужу земельну ділянку без встановленого сервітуту, тощо.

Право підписанта на укладання договору

Щоб в подальшому договір оренди офісу не визнали неукладеним важливо щоб представник орендодавця – юридичної особи мав відповідні повноваження на укладання такого договору. Чи є у нього таке право ви можете перевірити в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Доступ до реєстру безкоштовний і не потребує наявності електронного підпису. Посилання на реєстр https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search

Ваш підписант має значитись в графі:

«Відомості про керівника юридичної особи, про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо, дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи».

Також особа, яка значиться у вказаному розділі може видати від імені юридичної особи довіреність на укладання договору оренди офісу в Сумах іншій особі. У цьому випадку важливо щоб у довіреності надавалось право довіреній особі визначати суттєві умови договору на власний розсуд.

Комунальні послуги

Платежі за комунальні послуги не входять до складу орендної плати, вони існують окремо і сплачувати їх потрібно відповідно до рахунків які приходять від організацій-постачальників таких комунальних послуг. Також, орендодавець може включити до договору також і експлуатаційні платежі або відсоток від таких платежів, які він здійснив для підтримання приміщення в належному технічному стані. Потрібно розуміти що експлуатаційні витрати не прогнозовані. Наприклад, орендодавця зобов’язали пожежні поставити якусь нову пожежну сигналізацію. Така пожежна сигналізація може бути дуже дорогою. І навіть якщо у вас в договорі буде вказано що ви маєте компенсувати лише 5% експлуатаційних витрат ці 5% можуть скласти більше чим вся орендна плата за рік оренди. Тому потрібно приділити більше уваги до умов договору, якщо ви побачите в договорі крім орендної плати, комунальних платежів ще інші види платежів, такі як експлуатаційні.

Право на дострокове розірвання договору оренди офісу в Сумах

Зважаючи на велику кількість як прогнозованих так і непрогнозованих обставин, які впливають на здійснення підприємницької діяльності, ніхто не може бути впевнений у тому що через деякий проміжок часу необхідність в оренді не відпаде. Тому, щоб уникнути в подальшому непорозумінь і судових спорів передбачте у договорі ваше право, як орендаря, на розірвання договору оренди і не тільки за згодою сторін а і в односторонньому поряду, з вашої ініціативи, з завчасним повідомленням про це орендодавця.

З питань правового аудиту договорів телефонуйте нам за номером: +38 (095) 546 07 05